[Бугор]

К вопросу оспаривания ранее возникших прав на земельные участки в границах федеральных курортов

В последние годы весьма остро проявилась проблема, связанная с оборотом земельных участков, расположенных на землях федеральных курортов и курортных населенных пунктов, вопросам отнесения таких земельных участков к той или иной форме собственности. Указанные проблемы ранее на страницах журнала освещали в своих работах В. Камышанский, Н. Лотникова, автор настоящей статьи .

В определенной степени, ситуацию урегулировал ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых территориях» от 3 декабря 2008 года , установивший какие земельные участки находятся в федеральной собственности, какие в региональной, а какие в муниципальной.

Теперь законодательно установлены критерии передачи из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или в муниципальную собственность земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в муниципальную собственность передаются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, которые предоставлены органам местного самоуправления либо созданным ими предприятиям или если они предусматриваются федеральными законами.

Таким образом, законодатель признал необходимость изменения подхода к вопросу о формах собственности на землю на территориях федеральных курортов и исключил возможность признания всех курортных земель федеральной собственностью. Теперь многое будет зависеть и от исполнения положений данного Закона.

Вместе с тем, складывающаяся судебная практика, отсутствие единообразного подхода федеральных органов исполнительной власти предопределили новую серьезную проблему для правообладателей земельных участков на федеральных курортах, связанную с основанием возникновения их прав на земельные участки. Рассмотрим ее на примере курортов федерального значения Краснодарского края, расположенных на побережье Черного моря. Таковыми в силу положений Распоряжения Правительства РФ от 12 апреля 1996 года № 591-р на территории Краснодарского края признаны города-курорты Сочи, Анапа и Геленджик.

Территориальное управление ФАУГИ по Краснодарскому краю несколько лет назад высказало позицию (и стало активно применять ее в своей деятельности) о том, что администрации городов Сочи, Анапа, Геленджик в девяностых годах прошлого столетия не обладали полномочиями по предоставлению земельных участков на территориях федеральных курортов, так как в силу закона таковые осуществлял Государственный Комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице КУГИ Краснодарского края.

При этом в основу данной позиции был положен, на наш взгляд, ошибочный вывод о том, что земли на территориях федеральных курортов в силу пункта 7 статьи 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» еще в 1995 году были отнесены к федеральной собственности. При этом общеизвестным являлся и тот факт, что КУГИ Краснодарского края, за весь период своего существования, не издал ни одного акта о предоставлении земельных участков. Однако последовавшие массовые судебные разбирательства по искам ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю к правообладателям таких земельных участков, во многом, из-за позиции ФАС СКО, сформировали судебную практику, направленную на признание незаконными прав на землю, возникших из актов органов местного самоуправления названных городов-курортов.

В основу принятых судебных актов по таким делам был положен вывод о том, что земли на территориях федеральных курортов, в силу пунктов 6 и 7 статьи 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», в 1995 году были отнесены к федеральной собственности, следовательно, ими должны были распоряжаться федеральные органы исполнительной власти. Позиция истца обосновывалась наличием акта, наделившего в то время, федеральный орган по управлению госимуществом полномочиями по распоряжению земельными участками.
Однако, Постановлением Совета Министров РСФСР от 21 января 1991 г. N 35 было утверждено Положение о Госкомитете РСФСР по управлению государственным имуществом, которое не наделило данный орган полномочиями по управлению и распоряжению государственными землями. Кроме того, в силу положений Распоряжения Президента РФ от 18 марта 1992 года N 114-рп «Об утверждении положения об определении пообъектного состава федеральной собственности…» земельные участки объектами государственного имущества не признавались и под госимуществом не понимались.

Противная сторона в ходе таких судебных разбирательств, как правило, пыталась доказывать, что ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» никогда не относил земельные участки курортов к объектам федеральной собственности, и более того, предметом регулирования никогда не имел земельные правоотношения. И только с принятием в 2001 году ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», совокупность норм данных двух законов отнесла земли (но не территории!) особо охраняемых природных территорий федерального значения к федеральной собственности. Как следствие, до 2001 года федеральные органы государственной власти никогда не претендовали на осуществление распорядительных функций в области земельно-имущественных отношений. Равно как и отсутствовали акты законодательства, таковыми полномочиями их наделяющие. Первым из них стало постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 года № 536 установившее, что Минимущество РФ осуществляет приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции. Затем, постановлением Правительства РФ от 07 августа 2002 года № 576 были установлены правила распоряжения государственными землями, в том числе, федеральными органами власти. Однако, как отмечалось выше, ТУ Росимущества по Краснодарскому краю значительное число подобных судебных процессов, в том числе и у администрации Краснодарского края, что позволило ему начать, своего рода, «земельный передел» на территориях федеральных курортов.

В связи со сложностью возникшей ситуации и нашим обращением, в начале 2009 года, свое мнение по данному вопросу высказало Минэкономразвития РФ, в ведении которого находится ФАУГИ (письмо от 18 февраля 2009 года № Д23-422). Однако, вышестоящий орган, в противовес позиции Росимущества, полагал об отсутствии оснований автоматического признания земельных участков особо охраняемых природных территорий федеральной собственностью, так как, по мнению Минэкономразвития РФ, вышеназванный Закон устанавливал лишь «правовой режим территорий, а не принадлежность земельных участков к той или иной форме собственности, которая определяется земельным законодательством». Но данное мнение, к сожалению, на складывающуюся судебную практику ФАС СКО влияния не оказало.

Со всей очевидностью можно говорить о том, что такое положение дел не способствовало стабилизации земельных отношений на федеральных курортах. Фактически любой правообладатель земельного участка мог получить иск, связанный с тем, что, по мнению Росимущества, его права на землю возникли из незаконного акта органа местного самоуправления, изданного с превышением полномочий. Весьма примечательно, что арбитражную практику «подхватили» суды общей юрисдикции и, вслед за юридическими лицами, подобные проблемы стали появляться и у граждан. Ранее возникшие права на сотни тысяч земельных участков в один миг стали «ущербными».

К счастью множества правообладателей земельных участков на территориях федеральных курортов, 15 сентября 2009 года в формирование судебной практики по данному вопросу включился Высший Арбитражный Суд РФ. По заявлению ООО «СПК «Агродом» (г. Сочи) он пересмотрел в порядке надзора дело № А32-8848/2007-53/163 и Президиум ВАС РФ своим Постановлением № 5429/09 отменил Постановление Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 23 декабря 2008 года и Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 04 марта 2009 года по данному делу, оставив в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 сентября 2008 года по указанному делу. Таким образом, были подтверждены полномочия органов местного самоуправления города Сочи по предоставлению земельных участков, в период после принятия ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», при условии, что право федеральной собственности на такие земельный участки не было зарегистрировано.

.......................