[Бугор]

В связи с возникшим интересом и задаваемыми вопросами организовываю данную тему. Думаю у некоторых могут возникнуть вопросы по земельным вопросам , и Гудвин сможет прояснить суть и направить в правильное русло ваши действия. Пока скидываю статьи любезно предоставленные Гудвином.

О проблемах оборота земельных участков
курортных населенных пунктов

В ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип деления земель Российской Федерации по целевому назначению на категории. Каждый земельный участок, сформированный как объект земельных отношений, должен быть отнесен к конкретной категории земель из поименованных в ст. 7 ЗК РФ, что определяет его правовой режим и, следовательно, оборотоспособность. Например, ограничены в обороте на основании ст. 27 ЗК РФ земли особо охраняемых территорий.

В последнее время сформировалась достаточно стройная система законодательства в данной сфере, что, казалось бы, исключает возможные проблемы правоприменения. Однако на практике возникают серьезные проблемы, связанные с оборотоспособностью земельных участков, расположенных в границах курортных населенных пунктов, а также земель сельскохозяйственного назначения курортных местностей.

Практически сразу после принятия Земельного кодекса РФ Минимущество России запретило приватизацию земельных участков, расположенных на землях, входящих в границы зон санитарной и горно-санитарной охраны курортов, поскольку они ограничены в обороте как земли особо охраняемых природных территорий. Затем данная позиция нашла отражение в ряде документов, направленных уже Росимуществом в адрес своих территориальных органов и органов государственной власти субъектов РФ. Например, земельный участок сочинского мясокомбината, хотя и находится в центре города Сочи, в то же время входит в санитарную зону охраны курорта. Как следствие, выкуп такого земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ не допускался и по настоящее время ни один земельный участок в городе Сочи юридическими лицами не был выкуплен. Примечательно, что органы местного самоуправления городов Анапа, Сочи и других курортов земельные участки, например для индивидуального жилищного строительства, в собственность граждан предоставляют (в пределах своей компетенции).

Таким образом, на практике можно наблюдать два подхода к оборотоспособности земель одного и того же населенного пункта. Учитывая, что значительное число земельных участков на землях федеральных курортов уже зарегистрировано как федеральная собственность, территориальные органы Росимущества как представители собственника не допускают их выкупа в собственность собственниками ранее приватизированного недвижимого имущества, расположенного на них, и разрешают лишь арендные отношения.
При этом необходимо учесть и разъяснение п. 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11, который, указал: "наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ".

По мнению Росимущества, выраженному в письме в адрес Государственной Думы и Минэкономразвития РФ от 26 января 2006 года, на территории курортов "происходит совмещение правового режима двух категорий земель" и требуются изменения законодательства.

Цитата: В исследовании А. Минаевой1 достаточно полно рассмотрены позиции многих известных ученых-правоведов применительно к теме работы. Ни один из многоуважаемых авторов не допускает возможности "совмещения правовых режимов". Как отмечает А. Минаева, "в любом случае применение понятия правового режима земель к категориям земель общепринято в земельном праве, на что указывает п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, согласно которому "правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий…".

На мой взгляд, это подтверждает недопустимость высказываний о каком-либо "совмещении правовых режимов земель".

Совершенно очевидно, что нормы ЗК РФ, регулирующие отнесение земель к той или иной категории, являются специальными по отношению к нормам земельного законодательства, содержащимся в других федеральных законах. Именно они подлежат применению в случаях возникновения каких-либо коллизий. Кроме того, ст. 2 ЗК РФ прямо предусмотрено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать положениям Кодекса. В отношении земель населенных пунктов законодатель в Федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ч. 5 ст. 14) еще раз указал, фактически продублировав нормы ЗК РФ (в ред. от 18 декабря 2006 года), что "земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка". (В новой редакции главы XV Земельного кодекса РФ «земли поселений» понимаются как «земли населенных пунктов»). Таким образом, если отдельные нормы Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", принятого еще в 1995 году, вошли в противоречие с нормами ЗК РФ, применению должны подлежать нормы Земельного кодекса РФ.

Значительную роль в разрешении спорных моментов с определением категории земель и, как следствие, их оборотоспособности играют и положения ФЗ "О государственном земельном кадастре". К большому сожалению, далеко не всегда они верно оцениваются судами при рассмотрении земельных споров, связанных с данной проблемой. В качестве примера можно привести спор, рассмотренный ФАС Северо-Кавказского округа (Дело №Ф08-1125/2005)

Цитата: Постановлением главы администрации г. Сочи акционерному обществу под размещение и эксплуатацию магазина был отведен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок площадью 0,103 га, выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Земельный участок прошел государственный кадастровый учет. По мнению суда, в силу п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Пункт 2 данной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Включение в их состав участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами. Согласно ст. 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу п. 4 ст. 31 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровитель-ных местностях и курортах. Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 го-да № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством РФ по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ. Распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 1996 года № 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Сочи отнесены к особо охраняемым территориям федерального значения. Ранее Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения постановлением Президиума Верховного Со-вета РФ от 12 апреля 1993 года. Как указал суд, "согласно кадастровому плану земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны. Действующее законодательство не предусматривает приватизацию земель особо охраняемых природных территорий и земель водоохранного и санитарно-защитного назначения (пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества")". С учетом изложенного ФАС Северо-Кавказского округа вынес по делу новое решение, которым признал правомерным отказ в приватизации данного земельного участка.

...............