Земельно-правовое дело и всё, всё, всё...

[Бугор]

В связи с возникшим интересом и задаваемыми вопросами организовываю данную тему. Думаю у некоторых могут возникнуть вопросы по земельным вопросам , и Гудвин сможет прояснить суть и направить в правильное русло ваши действия. Пока скидываю статьи любезно предоставленные Гудвином.

О проблемах оборота земельных участков
курортных населенных пунктов

В ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип деления земель Российской Федерации по целевому назначению на категории. Каждый земельный участок, сформированный как объект земельных отношений, должен быть отнесен к конкретной категории земель из поименованных в ст. 7 ЗК РФ, что определяет его правовой режим и, следовательно, оборотоспособность. Например, ограничены в обороте на основании ст. 27 ЗК РФ земли особо охраняемых территорий.

В последнее время сформировалась достаточно стройная система законодательства в данной сфере, что, казалось бы, исключает возможные проблемы правоприменения. Однако на практике возникают серьезные проблемы, связанные с оборотоспособностью земельных участков, расположенных в границах курортных населенных пунктов, а также земель сельскохозяйственного назначения курортных местностей.

Практически сразу после принятия Земельного кодекса РФ Минимущество России запретило приватизацию земельных участков, расположенных на землях, входящих в границы зон санитарной и горно-санитарной охраны курортов, поскольку они ограничены в обороте как земли особо охраняемых природных территорий. Затем данная позиция нашла отражение в ряде документов, направленных уже Росимуществом в адрес своих территориальных органов и органов государственной власти субъектов РФ. Например, земельный участок сочинского мясокомбината, хотя и находится в центре города Сочи, в то же время входит в санитарную зону охраны курорта. Как следствие, выкуп такого земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ не допускался и по настоящее время ни один земельный участок в городе Сочи юридическими лицами не был выкуплен. Примечательно, что органы местного самоуправления городов Анапа, Сочи и других курортов земельные участки, например для индивидуального жилищного строительства, в собственность граждан предоставляют (в пределах своей компетенции).

Таким образом, на практике можно наблюдать два подхода к оборотоспособности земель одного и того же населенного пункта. Учитывая, что значительное число земельных участков на землях федеральных курортов уже зарегистрировано как федеральная собственность, территориальные органы Росимущества как представители собственника не допускают их выкупа в собственность собственниками ранее приватизированного недвижимого имущества, расположенного на них, и разрешают лишь арендные отношения.
При этом необходимо учесть и разъяснение п. 7 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года № 11, который, указал: "наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ".

По мнению Росимущества, выраженному в письме в адрес Государственной Думы и Минэкономразвития РФ от 26 января 2006 года, на территории курортов "происходит совмещение правового режима двух категорий земель" и требуются изменения законодательства.

Цитата: В исследовании А. Минаевой1 достаточно полно рассмотрены позиции многих известных ученых-правоведов применительно к теме работы. Ни один из многоуважаемых авторов не допускает возможности "совмещения правовых режимов". Как отмечает А. Минаева, "в любом случае применение понятия правового режима земель к категориям земель общепринято в земельном праве, на что указывает п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, согласно которому "правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий…".

На мой взгляд, это подтверждает недопустимость высказываний о каком-либо "совмещении правовых режимов земель".

Совершенно очевидно, что нормы ЗК РФ, регулирующие отнесение земель к той или иной категории, являются специальными по отношению к нормам земельного законодательства, содержащимся в других федеральных законах. Именно они подлежат применению в случаях возникновения каких-либо коллизий. Кроме того, ст. 2 ЗК РФ прямо предусмотрено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать положениям Кодекса. В отношении земель населенных пунктов законодатель в Федеральном законе от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (ч. 5 ст. 14) еще раз указал, фактически продублировав нормы ЗК РФ (в ред. от 18 декабря 2006 года), что "земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка". (В новой редакции главы XV Земельного кодекса РФ «земли поселений» понимаются как «земли населенных пунктов»). Таким образом, если отдельные нормы Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", принятого еще в 1995 году, вошли в противоречие с нормами ЗК РФ, применению должны подлежать нормы Земельного кодекса РФ.

Значительную роль в разрешении спорных моментов с определением категории земель и, как следствие, их оборотоспособности играют и положения ФЗ "О государственном земельном кадастре". К большому сожалению, далеко не всегда они верно оцениваются судами при рассмотрении земельных споров, связанных с данной проблемой. В качестве примера можно привести спор, рассмотренный ФАС Северо-Кавказского округа (Дело №Ф08-1125/2005)

Цитата: Постановлением главы администрации г. Сочи акционерному обществу под размещение и эксплуатацию магазина был отведен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок площадью 0,103 га, выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Земельный участок прошел государственный кадастровый учет. По мнению суда, в силу п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Пункт 2 данной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Включение в их состав участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами. Согласно ст. 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу п. 4 ст. 31 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровитель-ных местностях и курортах. Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 го-да № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством РФ по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта РФ. Распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 1996 года № 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Сочи отнесены к особо охраняемым территориям федерального значения. Ранее Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения постановлением Президиума Верховного Со-вета РФ от 12 апреля 1993 года. Как указал суд, "согласно кадастровому плану земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны. Действующее законодательство не предусматривает приватизацию земель особо охраняемых природных территорий и земель водоохранного и санитарно-защитного назначения (пункт 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества")". С учетом изложенного ФАС Северо-Кавказского округа вынес по делу новое решение, которым признал правомерным отказ в приватизации данного земельного участка.

...............

[Бугор]

продолжение статьи....


-------------------------------


Вместе с тем в кадастровом плане данного земельного участка была четко указана категория земель — земли поселений (ныне — населенных пунктов). Оценивая запись об ограничении в использовании данного земельного участка (вторая зона округа санитарной охраны курорта), суд, по моему мнению, не дал оценки основным сведениям государственного земельного кадастра о категории земель. Статьями 13 и 14 Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" установлено, что именно в документах данного кадастра и указывается категория земельного участка.
Более того, применительно к федеральному курорту Сочи возникла ситуация, когда и сами округа санитарной охраны курорта существуют как бы в двух вариантах. Первый вариант границ таких округов утвержден в полном соответствии с законодательством (действующее по настоящее время постановление Совмина СССР от 30 марта 1948 года № 985), но при этом не применяется, а второй (более расширенный) вариант, введенный Сочинским горисполкомом с превышением полномочий, наоборот, применяется на практике, в том числе и судами Краснодарского края.

В настоящее время аналогичным образом решаются вопросы, связанные с оборотом земельных участков сельскохозяйственного назначения курортных территорий. Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 7 ст. 10) предусмотрел, что "приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости…". Однако на практике многие сочинские и анапские фермеры выкупить свои угодья не могут, поскольку их земли также попали в округа санитарной либо горно-санитарной охраны курортов и, по мнению Росимущества и его территориальных органов, приватизации не подлежат.


г. Краснодар

зы: Гудвин , Ф.И. предусмотрительно не вписал, только с твоего согласия.

[Бугор]

К вопросу оспаривания ранее возникших прав на земельные участки в границах федеральных курортов

В последние годы весьма остро проявилась проблема, связанная с оборотом земельных участков, расположенных на землях федеральных курортов и курортных населенных пунктов, вопросам отнесения таких земельных участков к той или иной форме собственности. Указанные проблемы ранее на страницах журнала освещали в своих работах В. Камышанский, Н. Лотникова, автор настоящей статьи .

В определенной степени, ситуацию урегулировал ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых территориях» от 3 декабря 2008 года , установивший какие земельные участки находятся в федеральной собственности, какие в региональной, а какие в муниципальной.

Теперь законодательно установлены критерии передачи из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или в муниципальную собственность земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые ранее было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в муниципальную собственность передаются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности, которые предоставлены органам местного самоуправления либо созданным ими предприятиям или если они предусматриваются федеральными законами.

Таким образом, законодатель признал необходимость изменения подхода к вопросу о формах собственности на землю на территориях федеральных курортов и исключил возможность признания всех курортных земель федеральной собственностью. Теперь многое будет зависеть и от исполнения положений данного Закона.

Вместе с тем, складывающаяся судебная практика, отсутствие единообразного подхода федеральных органов исполнительной власти предопределили новую серьезную проблему для правообладателей земельных участков на федеральных курортах, связанную с основанием возникновения их прав на земельные участки. Рассмотрим ее на примере курортов федерального значения Краснодарского края, расположенных на побережье Черного моря. Таковыми в силу положений Распоряжения Правительства РФ от 12 апреля 1996 года № 591-р на территории Краснодарского края признаны города-курорты Сочи, Анапа и Геленджик.

Территориальное управление ФАУГИ по Краснодарскому краю несколько лет назад высказало позицию (и стало активно применять ее в своей деятельности) о том, что администрации городов Сочи, Анапа, Геленджик в девяностых годах прошлого столетия не обладали полномочиями по предоставлению земельных участков на территориях федеральных курортов, так как в силу закона таковые осуществлял Государственный Комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице КУГИ Краснодарского края.

При этом в основу данной позиции был положен, на наш взгляд, ошибочный вывод о том, что земли на территориях федеральных курортов в силу пункта 7 статьи 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» еще в 1995 году были отнесены к федеральной собственности. При этом общеизвестным являлся и тот факт, что КУГИ Краснодарского края, за весь период своего существования, не издал ни одного акта о предоставлении земельных участков. Однако последовавшие массовые судебные разбирательства по искам ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю к правообладателям таких земельных участков, во многом, из-за позиции ФАС СКО, сформировали судебную практику, направленную на признание незаконными прав на землю, возникших из актов органов местного самоуправления названных городов-курортов.

В основу принятых судебных актов по таким делам был положен вывод о том, что земли на территориях федеральных курортов, в силу пунктов 6 и 7 статьи 2 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», в 1995 году были отнесены к федеральной собственности, следовательно, ими должны были распоряжаться федеральные органы исполнительной власти. Позиция истца обосновывалась наличием акта, наделившего в то время, федеральный орган по управлению госимуществом полномочиями по распоряжению земельными участками.
Однако, Постановлением Совета Министров РСФСР от 21 января 1991 г. N 35 было утверждено Положение о Госкомитете РСФСР по управлению государственным имуществом, которое не наделило данный орган полномочиями по управлению и распоряжению государственными землями. Кроме того, в силу положений Распоряжения Президента РФ от 18 марта 1992 года N 114-рп «Об утверждении положения об определении пообъектного состава федеральной собственности…» земельные участки объектами государственного имущества не признавались и под госимуществом не понимались.

Противная сторона в ходе таких судебных разбирательств, как правило, пыталась доказывать, что ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» никогда не относил земельные участки курортов к объектам федеральной собственности, и более того, предметом регулирования никогда не имел земельные правоотношения. И только с принятием в 2001 году ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», совокупность норм данных двух законов отнесла земли (но не территории!) особо охраняемых природных территорий федерального значения к федеральной собственности. Как следствие, до 2001 года федеральные органы государственной власти никогда не претендовали на осуществление распорядительных функций в области земельно-имущественных отношений. Равно как и отсутствовали акты законодательства, таковыми полномочиями их наделяющие. Первым из них стало постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 года № 536 установившее, что Минимущество РФ осуществляет приватизацию, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей компетенции. Затем, постановлением Правительства РФ от 07 августа 2002 года № 576 были установлены правила распоряжения государственными землями, в том числе, федеральными органами власти. Однако, как отмечалось выше, ТУ Росимущества по Краснодарскому краю значительное число подобных судебных процессов, в том числе и у администрации Краснодарского края, что позволило ему начать, своего рода, «земельный передел» на территориях федеральных курортов.

В связи со сложностью возникшей ситуации и нашим обращением, в начале 2009 года, свое мнение по данному вопросу высказало Минэкономразвития РФ, в ведении которого находится ФАУГИ (письмо от 18 февраля 2009 года № Д23-422). Однако, вышестоящий орган, в противовес позиции Росимущества, полагал об отсутствии оснований автоматического признания земельных участков особо охраняемых природных территорий федеральной собственностью, так как, по мнению Минэкономразвития РФ, вышеназванный Закон устанавливал лишь «правовой режим территорий, а не принадлежность земельных участков к той или иной форме собственности, которая определяется земельным законодательством». Но данное мнение, к сожалению, на складывающуюся судебную практику ФАС СКО влияния не оказало.

Со всей очевидностью можно говорить о том, что такое положение дел не способствовало стабилизации земельных отношений на федеральных курортах. Фактически любой правообладатель земельного участка мог получить иск, связанный с тем, что, по мнению Росимущества, его права на землю возникли из незаконного акта органа местного самоуправления, изданного с превышением полномочий. Весьма примечательно, что арбитражную практику «подхватили» суды общей юрисдикции и, вслед за юридическими лицами, подобные проблемы стали появляться и у граждан. Ранее возникшие права на сотни тысяч земельных участков в один миг стали «ущербными».

К счастью множества правообладателей земельных участков на территориях федеральных курортов, 15 сентября 2009 года в формирование судебной практики по данному вопросу включился Высший Арбитражный Суд РФ. По заявлению ООО «СПК «Агродом» (г. Сочи) он пересмотрел в порядке надзора дело № А32-8848/2007-53/163 и Президиум ВАС РФ своим Постановлением № 5429/09 отменил Постановление Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 23 декабря 2008 года и Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 04 марта 2009 года по данному делу, оставив в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 сентября 2008 года по указанному делу. Таким образом, были подтверждены полномочия органов местного самоуправления города Сочи по предоставлению земельных участков, в период после принятия ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», при условии, что право федеральной собственности на такие земельный участки не было зарегистрировано.

.......................

[Бугор]

продолжение статьи....

--------------------------

Представляется, что в подобных случаях необходимо учитывать, что процесс разграничения государственной собственности на землю в России не завершен. В соответствии с пунктом 10 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 3.1. Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. В данном случае таким федеральным законом является Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

По существу решение вопроса о правомерности либо неправомерности распорядительных действий органов местного самоуправления зависит от трактовки понятия «разграничение государственной собственности на землю» и определения момента, с которого возникает право федеральной собственности на земельные участки в границах курорта. Представляется, что разграничение собственности в данном случае завершается процессом государственной регистрации права на земельные участки в границах курорта, а не с момента указанного в законе. Отнесение земель федеральных курортов к федеральной собственности Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» не означает автоматического возникновения права собственности. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В данном случае законом иной момент возникновения права собственности не определен.
На необходимость государственной регистрации права федеральной собственности указывает и статья 30.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяющая особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю. Кроме того, тенденции развития законодательства об индивидуализации земельных участков свидетельствует о необходимости четкого определения земельного участка как объекта права, в данном случае, федеральной собственности. Право собственности может возникнуть только на земельный участок, который является индивидуально определенной вещью, имеет определенное местоположение и границы, указанные в кадастровом паспорте, а не на «земли» или «особо охраняемые территории».

Формирование позиции Президиума ВАС РФ представляется важным фактором в свете положений пункта 5.1. Постановления Пленума ВАС РФ от 12 марта 2007 года № 17 «О ПРИМЕНЕНИИ АРБИТРАЖНОГО ПРОЦЕССУАЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИ ПЕРЕСМОТРЕ ВСТУПИВШИХ В ЗАКОННУЮ СИЛУ СУДЕБНЫХ АКТОВ ПО ВНОВЬ ОТКРЫВШИМСЯ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 14 февраля 2008 года N 14). Он указал на то, что «в соответствии с пунктом 1 статьи 311 АПК РФ может быть пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам также судебный акт, оспариваемый заявителем в порядке надзора и основанный на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации или в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в том числе принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора». Кроме того, согласно позиции ВАС РФ, при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции обязан учесть правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, по тем делам, где не утрачена возможность обжалования подобных судебных актов, они могут быть пересмотрены, а правообладатели земельных участков получат возможность восстановить незаконно утраченные права на них.

г. Краснодар

[Step]

спасибо

Цитата: Сообщение от Бугор зы: Гудвин , Ф.И. предусмотрительно не вписал, только с твоего согласия.

А то ж никто не догадается название статьи в яндекс вбить

[Бугор]

Step,

Цитата: Сообщение от Step А то ж никто не догадается название статьи в яндекс вбить

это просто относится к этике размещения статей пользователей на форумах. Кому надо, тот пусть в поисковиках ищет. Даст добро - вставлю без проблем.

[Гудвин]

Да мне собственно все-равно. После перенесенной клинической смерти, я в этом мире боюсь только атомной войны .

[avgust]

Цитата: Сообщение от Гудвин После перенесенной клинической смерти

С этим завязывать надо. Удумали, панимаешь, с клиническими смертями играться.
Вопрос, не любопытства ради, а для расширения собственного кругозора. Как оно там, видно что-либо было, сверхестественное, тоннели, там, или ещё что? Извиняюсь за жуткий оффтоп.

[Гудвин]

Не поверишь, я не видел ни одного фильма про это, но когда друзьям рассказал, что видел, они так и сказали, типа в кино про это видели. Но мнения ученых по данному вопросу разнятся. Так что тоннель есть, а потом свет в конце тоннеля. Последнее, что помню -люди которые куда-то заходят. Но я туда, к счастью не попал